现房销售模式改变土拍逻辑 “好地块”要算“精细账”

近日，住房城乡建设部等三部门联合出台新政，有序推行商品住房现房销售政策，新出让地块优先实行现房销售，预售项目须主体结构封顶。新政落地以来，北京、上海、深圳、广州、西安等重点城市已陆续完成首轮土拍，土地拍卖市场呈现分化加剧、逻辑重构的特征。新政落地后，重点城市整体溢价率有所回落，但分化明显，北京、上海、深圳、广州、西安等地块多以两位数溢价成交，个别竞价轮次超百轮或溢价率超100%；成都、青岛、杭州、天津等城市首轮土拍则基本以底价成交。新政后新推的地块中，明确要求现房销售的有4宗，包括浙江丽水2宗、厦门1宗、泉州1宗，分别探索了回购占比控制、岛内外差异化现售预售、项目公司制等不同方式。新政对土地市场的影响，首先体现在土拍市场。溢价成交地块多位于核心城市核心板块，且容积率普遍不高。除了市场与企业端的变化，政策端同样值得关注。吴璟认为，新政带来的真正变化在于拿地的判断标准。新政后拿地企业中，除央国企外，民企也有所斩获，投资标的多以低总价、低密宅地为主。这个循环节奏比预售时代更稳，也更可持续。与低密宅地受捧形成对比的是，个别体量过大的地块，房企普遍保持审慎。那些在预售条件下难以被购房者直观识别的品质投入，在现房条件下能够实实在在地转化为销售优势。对于市场普遍担忧的成本问题，清华大学房地产研究中心负责人吴璟指出，土地价款可分期缴纳、开发贷款与建设周期匹配、审批流程优化，加上现房销售不产生预收款且税负后移，几项因素叠加后，新政改变的只是资金的时间分布和成本结构，房企成本总量并不一定就增加，拿地积极性也不一定会减弱。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，新政后，土拍市场分化进一步加剧。企业端：从“算周转”到“算地块”。曹晶晶指出，新政并非意味着大体量项目失去投资价值，只是企业需要更大的安全边际来覆盖资金占用和开发周期。上海普陀真如地块正式出让时仅中海一家报名，以150.19亿元底价成交；北京朝阳将台地块则因需按现房销售相关规定优化出让条件，在开拍前暂停。优质项目仍需竞争，普通项目更易受谨慎情绪影响。”。曹晶晶也认为，对仍具备投资能力的房企而言，拿地将更加关注单项目的安全边际，核心城市核心板块的优质地块仍有吸引力，但高溢价需要更强的项目基本面和现金流来支撑。当前，各地现房销售政策细则仍在研究制定中，预计部分城市将在未来一两个月推出细则。普睿数智董事长丁祖昱也指出，优先现房销售、预售门槛提高，将拉长开发回款周期，项目资金占用时间与财务成本明显上升，整体拿地逻辑将迎来调整，房企投资决策趋于精细化。首周成交地块多为新政前公告的项目，房企投资测算形成时间较早。在此之前，部分地方已在出让环节先行试水现房销售。市场端：低密核心地块遭争抢。曹晶晶表示，当前市场仍处于新政认知和政策衔接阶段，新政对土地市场的影响处于初步传导阶段。“随着新政后公告地块陆续进入出让阶段，市场影响及房企投资策略的变化将更加清晰。今年以来，土地市场已呈现“总体缩量、点状高热”的格局。在深圳，9月10日，福田香蜜湖一宗体量较小的“商改住”宅地经257轮竞价，由中海地产以25.5亿元竞得，溢价率高达125.46%，实际住宅楼面价超10万元/平方米，刷新深圳涉宅用地成交楼面价第二高位。土地作为房企最基础的生产资料，其重要性不降反升，好地块的吸引力会更加突出。政策端：各地预计将出台细则。长期来看，吴璟认为，新政正在推动住房市场与土地市场形成新的良性循环。记者从业内知情人士处了解到，各地现房销售政策细则仍在研究制定中，预计一些地方将在未来一两个月推出细则。预售制下，房企测算的核心是周转速度和规模，地块本身条件反而退居其次；新政之下，每个项目都要靠自有资金和项目融资来支撑，房企算的是这块地本身值不值得拿，区位、配套、容积率、产品适配性成为决定项目成败的重要变量。从市场端、企业端到政策端，新政对土地市场的影响渐次推开。北京顺义一宗临河地块经174轮竞价，由华润置地以82.99亿元竞得，溢价超17%，容积率仅1.01；西安曲江核心区一宗宅地由中海地产以8.045亿元竞得，溢价率高达40%。对于未来趋势，丁祖昱认为，房企投资将进一步向一线、强二线城市核心板块集中，产品偏好转向低密宅地，合作拿地将成为常态，高溢价地块或大幅减少，土地价格进入平稳运行状态。受访业内专家认为，新政改变了房企拿地的判断标准——区位、配套、容积率、产品适配性成为决定项目成败的重要变量，房企拿地正从高周转时代的“算周转、算规模”，转向“算单盘、算产品”。业内人士指出，该地块无现房销售要求，但高溢价仍印证了央国企对核心稀缺地段的价值认可。土地市场的冷热分化，本质上是房企投资逻辑的重构。曹晶晶分析，低密项目施工节奏更易控制、改善产品更易形成溢价，叠加较强的去化预期，可在一定程度上对冲现房销售带来的资金占用压力。据中指研究院监测，9月第二周起待出让的35宗地块中，有27宗于8月中下旬公告。好地块由有实力、有产品力的房企拿到，建成“所见即所得”的好房子，购房者敢买、愿买，销售回款再支撑房企下一轮拿地。